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Tudo Sobre o Contrato de Aluguel

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Contratos de locação são fundamentais na definição das relações entre locatários e locadores, estabelecendo um quadro legal que não apenas contorna direitos e responsabilidades, mas também protege as partes envolvidas. Neste artigo, exploramos as nuances entre os contratos de aluguel residencial e comercial, destacando suas diferenças principais.


Além disso, abordamos aspectos críticos como os procedimentos para despejo e as condições sob as quais ocorre a renovação compulsória em contratos comerciais, garantindo que tanto juristas quanto leigos possam compreender esses processos vitais.


O artigo visa fazer com que todos compreendam o conteúdo da Lei das Locações, conhecida também como Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91).


Obs.: locatário → inquilino /// locador → proprietário.


 

1. DIFERENÇAS ENTRE CONTRATOS DE ALUGUEL RESIDENCIAL E COMERCIAL


1.1. Contrato de Aluguel Residencial


Este tipo de contrato é projetado para atender às necessidades de moradia do locatário. De acordo com o art. 47 da Lei do Inquilinato, o contrato residencial oferece maior proteção ao locatário, limitando as condições sob as quais o locador pode reaver o imóvel (somente após o término do contrato ou em casos de infrações contratuais especificadas).


A rescisão contratual, em tais casos, ocorre por denúncia vazia e/ou denúncia cheia. A legislação também impede reajustes abusivos do aluguel e garante que o reajuste só ocorra de acordo com o índice previamente estipulado no contrato, conforme Art. 18 da Lei do Inquilinato.


1.2. Contrato de Aluguel Comercial


Diferentemente do residencial, o contrato comercial é orientado para atividades empresariais, comerciais ou industriais. Ele permite uma maior flexibilidade nas negociações entre as partes, principalmente em termos de valor de aluguel e duração do contrato.


A Lei do Inquilinato, em seu art. 54, afirma que é permitido aos locatários e locadores estabelecerem contratos atípicos que não seguem as regras gerais de duração do contrato. Isso é crucial para empresas que necessitam de estabilidade a longo prazo para recuperação do capital investido em adaptações no imóvel locado.


Além disso, o contrato de aluguel comercial conta com uma vantagem: a renovação compulsória do aluguel, que visa assegurar o ponto comercial do locatário empresário. Essa renovação compulsória não existe no contrato de aluguel residencial, mas apenas no contrato de aluguel comercial.


2. OBRIGAÇÕES NO CONTRATO DE ALUGUEL


2.1. Obrigações do Locador no Contrato


  • Manutenção da Propriedade: Assegurar que o imóvel atenda aos requisitos de habitabilidade e segurança antes da locação (Art. 22, I, Lei do Inquilinato).

  • Garantia de Uso Pacífico do Imóvel: Não perturbar o uso do imóvel pelo locatário (Art. 22, IV, Lei do Inquilinato).

  • Repasses de Taxas: Cobrança e repasse das taxas de administração imobiliária, quando aplicável, devem estar claras no contrato.

  • Devolução do Imóvel: Assegurar que o imóvel seja devolvido ao locatário nas condições recebidas, exceto pelo desgaste natural do uso (Art. 23, II, Lei do Inquilinato).


2.2. Obrigações do Locatário no Contrato


  • Pagamento do Aluguel: Pagar o aluguel na data acordada, conforme Art. 23, I, Lei do Inquilinato.

  • Cuidados com o Imóvel: Manter o imóvel em boas condições de uso, realizando pequenos reparos e manutenção (Art. 23, III, Lei do Inquilinato).

  • Uso Adequado do Imóvel: Utilizar o imóvel apenas para o uso estipulado no contrato, seja residencial ou comercial (Art. 23, II, Lei do Inquilinato).

  • Alterações no Imóvel: Qualquer alteração ou reforma que altere a estrutura do imóvel deve ser previamente autorizada pelo locador (Art. 23, V, Lei do Inquilinato).


3. FORMAS DE GARANTIA NO CONTRATO DE ALUGUEL


As formas mais comuns incluem:


  • Fiança (Art. 37, Lei do Inquilinato): Um fiador assume a obrigação de cumprir as responsabilidades do locatário caso este não o faça.

  • Caução (Art. 38, Lei do Inquilinato): Depósito em dinheiro ou bens que servem como segurança do cumprimento do contrato.

  • Seguro-fiança: Seguradora garante o cumprimento das obrigações do locatário.

  • Cessão fiduciária: Bens móveis ou imóveis do locatário são utilizados como garantia.


Importante: apenas uma forma de garantia é permitida no contrato de aluguel, seja ele residencial ou comercial. Se mais de uma modalidade de garantia for convencionada, o contrato será nulo nesse ponto – ou seja, ficará sem efeitos.


4. A NECESSIDADE DE REGISTRO DO CONTRATO DE ALUGUEL NO CARTÓRIO


Registrar o contrato de aluguel em cartório (Art. 167, I, item 3, Lei de Registros Públicos) traz maior segurança jurídica, assegurando os termos do acordo entre as partes.

O registro do contrato de aluguel não é obrigatório, mas aconselhável, pois irá trazer mais segurança a todos os envolvidos.


5. PROCEDIMENTOS E REQUISITOS PARA A ORDEM DE DESPEJO NO CONTRATO DE ALUGUEL


O despejo é um processo legal pelo qual o locador pode retomar a posse do imóvel alugado. Este procedimento é regulamentado pela Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) e pode ser iniciado por várias razões, cada uma com seus requisitos específicos.


5.1. Causas Comuns para Despejo

  • Falta de pagamento do aluguel e encargos: É a causa mais comum para o despejo. Se o locatário falhar no pagamento do aluguel ou dos encargos locatícios na data acordada, o locador tem o direito de solicitar o despejo por falta de pagamento, conforme estabelecido no art. 9º, III, da Lei do Inquilinato.

  • Violação de cláusula contratual: Qualquer violação das condições acordadas no contrato de aluguel também pode ser motivo para despejo. Isso inclui a sublocação não autorizada do imóvel, uso impróprio do imóvel, entre outros (Art. 9º, IV, Lei do Inquilinato).

  • Necessidade de reparos urgentes no imóvel: Se forem necessários reparos urgentes determinados pelo poder público que não possam ser realizados com a permanência do locatário, ou que tenham um custo excessivo em relação ao valor do aluguel, pode-se pedir o despejo para realização desses reparos (Art. 9º, II, Lei do Inquilinato).


5.1. Denúncia Vazia Vs. Denúncia Cheia no Contrato de Aluguel Residencial


As denúncias vazias e cheias só existem no contrato de aluguel residencial, sendo inexistentes nos contratos de aluguel comercial.


5.1.1. Denúncia Vazia


A denúncia vazia é uma forma de despejo que permite ao locador retomar o imóvel sem necessidade de apresentar uma justificativa específica após o término do contrato de locação.


Este tipo de despejo é permitido após o contrato atingir cinco anos contínuos de locação ou imediatamente após o término de um contrato por tempo determinado, desde que o locador comunique o locatário com pelo menos 30 dias de antecedência (Art. 46, Lei do Inquilinato).


 A denúncia vazia é particularmente importante para garantir que o locador possa retomar o controle de sua propriedade para uso pessoal ou venda, sem a necessidade de provar qualquer inadimplência por parte do locatário.


5.1.1. Denúncia Cheia


Diferentemente da denúncia vazia, a denúncia cheia requer que o locador apresente uma justificativa concreta para o pedido de despejo. Essas justificativas incluem a necessidade de reparos urgentes que exijam a desocupação do imóvel, a realização de obras aprovadas pelo poder público que aumentem a área construída, entre outras causas previstas pela Lei do Inquilinato.


Em casos de despejo por denúncia cheia, o locador deve fornecer ao locatário evidências claras e convincentes da necessidade de retomada do imóvel, conforme estabelecido no Art. 9º, da Lei do Inquilinato.


6. PROCEDIMENTOS E REQUISITOS PARA A ORDEM DE DESPEJO NO CONTRATO DE ALUGUEL


A renovação compulsória do contrato de aluguel é uma disposição legal específica para contratos de locação comercial. A renovação permite ao locatário solicitar a renovação do contrato sob certas condições, garantindo a continuidade de sua atividade empresarial no mesmo local.


Esta normativa é regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), e seu entendimento e aplicação são cruciais tanto para locadores quanto para locatários comerciais.


Importante: a renovação compulsória existe APENAS no contrato de aluguel comercial, sendo inexistente no contrato de aluguel residencial.


6.1. Condições para Renovação Compulsória no Contrato de Aluguel


A possibilidade de renovação compulsória do contrato de locação comercial está detalhada no art. 51 da Lei do Inquilinato. Para que o locatário possa fazer uso desse direito, ele deve atender a várias condições específicas:


  • Prazo de Locação: O contrato deve ter sido firmado por escrito e com prazo determinado. A renovação pode ser solicitada após o término de um contrato de no mínimo cinco anos, ou a soma consecutiva de contratos escritos que alcance ou supere esse prazo.

  • Continuidade da Atividade Comercial: O locatário deve ter operado no mesmo ramo de negócio no imóvel durante todo o período do contrato de aluguel. A lei visa proteger o investimento do empresário ou comerciante que pode ter contribuído para a valorização do local e estabelecido sua clientela.

  • Proposta de Renovação: O locatário deve apresentar uma proposta de renovação ao locador até um ano antes e no mínimo seis meses antes do término do contrato de aluguel vigente. Esta proposta deve incluir os termos do novo aluguel, que deverão ser razoáveis e condizentes com o valor de mercado, ajustado conforme a legislação vigente.


6.2. Condições para Renovação Compulsória no Contrato de Aluguel


Se não houver acordo entre o locador e o locatário sobre a renovação do contrato de aluguel, o locatário pode iniciar uma ação renovatória. Esta ação deve ser ajuizada no prazo de seis meses, começando um ano antes do fim do contrato, até seis meses antes de sua conclusão.


A ação renovatória protege o direito do locatário de continuar no imóvel, enquanto o locador receberá uma proposta justa de aluguel.


6.3. Exceções à Renovação Compulsória no Contrato de Aluguel


Existem situações em que a renovação compulsória não pode ser aplicada, como quando o locador tem um projeto aprovado pela prefeitura que envolva demolição ou construção que justifique a necessidade de entrega do imóvel, ou quando o locador demonstra a necessidade de retomar o imóvel para uso próprio ou de sua empresa, desde que não possua outro imóvel similar disponível para esse fim.


Para saber mais, é importante se consultar com um advogado especializado no assunto.



6.4. Importância da Renovação Compulsória do Contrato de Aluguel


A renovação compulsória é essencial para a estabilidade dos negócios comerciais, permitindo que empresas estabelecidas não sejam deslocadas abruptamente devido ao término de contratos de locação. Essa estabilidade é vital para a manutenção da clientela e para o investimento contínuo em melhorias no local de negócios.


Locadores e locatários devem estar cientes dessas disposições para negociar contratos de aluguel comercial com clareza e segurança jurídica, respeitando os direitos e obrigações de ambas as partes conforme estabelecido pela legislação.


7. Conclusão


Este artigo proporcionou uma exploração detalhada dos contratos de aluguel residencial e comercial, com ênfase nos seus respectivos direitos e obrigações, processos de despejo e a renovação compulsória de aluguel comercial.


Entender essas diferenças e requisitos legais é crucial para garantir que as transações de aluguel sejam realizadas de forma justa e equitativa, oferecendo proteção tanto para locadores quanto para locatários.


O número de inadimplentes no Brasil é muito grande e os valores desbalanceados contribuem com o endividamento da população:



Infográfico dos inadimplentes do Brasil.
Infográfico dos inadimplentes do Brasil.


Para os envolvidos no mercado imobiliário, seja em uma capacidade profissional ou como parte interessada, manter-se informado sobre estas questões legais é fundamental para a gestão eficaz de propriedades e para a prevenção de disputas. Encorajamos todos os locatários e locadores a consultarem profissionais qualificados e a se manterem atentos às atualizações legislativas para navegar com sucesso no campo complexo das leis de locação.


A busca por profissionais é encoraja especialmente aos que pagam valores muito altos a título de aluguel. A especulação imobiliária é, sim, um problema, mas não merece ser um fator exclusivo à aluguéis desproporcionais.

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Guest
Apr 18, 2024


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